보증금 돌려받는 최선의 방법

 

목차
:: 전세 계약하면 꼭 해야 하는 것
:: 보증금 못 받았는데 이사를 가야 하는 경우의 대책
:: 보증금 돌려받는 최선의 방법
:: 전원세 계약을 하기 전에 알아두어야 할 것

 

보증금 돌려받는 최선의 방법

 전세보증보험은 2020년 8월에 시행이 되었고, 21년 8월부터 의무가입을 하게 되었습니다. 기존 전세계약에는 보증보험에 가입하지 않았더라도 갱신할 때는 보증보험에 가입해야 합니다. 보증보험은 “보험”상품입니다. 기관은 일정 비용을 받아서 이를 가지고 사업을 운영합니다. 보증보험에 가입하면, 임대차 기간이 종료된 후에 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않았다는 것을 확인하고, 세입자에게 보증금을 지급하고, 집주인한테 보증금을 받아가는 방식으로 일을 처리합니다. 다만, 이 보험에 가입을 할 수 있는지 자격/조건에 대해서는 잘 알아보아야 합니다. 현재는 의무가입기간이 시작된 지 얼마 되지 않아 자격을 완화해주는 유예기간이 존재합니다. 이에 대해서 각 기관에 확인하는 것이 좋습니다.

 

보증보험기관

:: HUG (주택도시 보증 공사)

:: SGI (서울보증보험)

:: HF (한국 주택금융공사)

 

 자세한 내용은 여기에 적어두더라도 부동산법이 개정되고, 부동산 시장이 변함에 따라 가입조건이나 기타 계약내용이 달라질 수 있기 때문에, 가입조건에 대해서 간단히 소개만 하겠습니다. 임대차 계약은 세 가지로 나눌 수 있습니다. 이에 따른 가입조건을 알아보겠습니다.

 

:: 신규계약 시

전세계약기간 : 1년 이상

보험가입시기 : 전세계약기간의 절반이 지나기 전

주의사항 : 전세계약서에 공인중개사의 날인이 있을 것

 

:: 갱신계약 시

전세계약기간 : 1년 이상

보험가입시기 : 갱신 1개월 전부터 갱신된 전세계약기간의 절반이 지나기 전

주의사항 : 갱신 전 계약서에 공인중개사의 날인이 있다면, 갱신 계약서에는 생략 가능

금액이 변경되면 변경된 금액만큼 계약서에 기록하고 확정일자 도장을 받을 것

 

:: 묵시적 갱신 시

전세계약기간 : 2년으로 봄

보험 가입시기 : 갱신계약과 동일

 

 보증보험에 가입하는데 얼마의 비용이 발생하고, 보증금은 얼마까지 보장을 해주는지는 기관마다 다른 기준을 가지고 있습니다. 이에 대해서는 각 업체에 문의하여 최신 정보를 얻는 편이 바람직합니다.

 

 보증보험에 가입하면, 다음과 같은 순서로 보증금 반환이 진행됩니다. 먼저 임차권 등기를 합니다. 임차권은 집주인한테 보증금을 받지 못했음을 공문서에 기록하는 방법입니다. 임차권을 인정받았으니 이를 보증보험사에 넘겨주면서, 보험사로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 임차권은 돈을 받을 권리가 있다는 채권의 의미가 있습니다. 이 권리를 보증보험사에 팔고 대가로 보증금을 받는 것입니다. 보험사에서는 임차권을 가졌으니 집주인한테 보증금 상환을 요구할 수 있습니다.

 

 

전원세 계약을 하기 전에 알아두어야 할 것

:: 전세기간은 2년 단위로 정해져 있습니까?

 주택임대차 보호법 제4조. 임대차 계약 기간은 두 가지입니다. 합의한 기간과 2년이 가능합니다. 보통 2년 기간의 계약을 하고, 갱신하는 경우 정해진 기간이 없는 계약을 할 수 있습니다(묵시적 갱신). 그리고, 2년 계약이지만 기간이 지나도 전세보증금을 돌려받지 못하면 반 강제적으로 기간 연장이 됩니다.

 

:: 전세기간이 끝나간다면 해야 할 것

 주택임대차 보호법 제6조. 전세 계약기간 다 되어 간다면 선택을 해야 합니다. 이어서 거주하는 방법과 다른 곳으로 이동하는 방법이 있을 것입니다. 이어서 거주하고 싶다면 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 2년간 더 사는 방법과 기간을 정하지 않는 방법입니다. 2년간 더 거주하고 싶다면 계약을 갱신해야 합니다. 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인한테 갱신하겠다고 연락을 하고(기록이 남는 문자를 추천) 보증금을 어떻게 할지 상의를 하고, 기존 계약서를 참고해서 새로운 계약서를 만들어서 날짜를 바꾸고 기존 계약서의 내용을 그대로 유지하는 갱신계약임을 특약에 기록하는 것으로 갱신계약을 진행할 수 있습니다. 언제 이동할지 모른다면 묵시적 갱신을 할 수 있습니다. 아무런 행동을 하지 않아도 묵시적 갱신이 진행됩니다. 단, 이사하고 싶은 날로부터 3개월 전에 집주인한테 계약해지 의사를 밝히면 정식으로 계약이 종료됩니다. 만약 더 거주하지 않고 이동하고 싶다면, 전세기간이 끝나기 2개월 전까지 집주인한테 계약해지 의사를 밝히면 정식으로 계약이 종료됩니다.

 

:: 임차권과 전세권의 차이

* 임차권 : 전세계약 사실이 존재하고 보증금을 받지 못해 이 관계가 계속되고 있음을 등기부등본에 기록하는 것이 임차권 등기입니다. 임차권은 상환되지 못한 보증금이 있으며, 보증금을 받을 권리를 임차권이라고 합니다. 따라서 채권의 성격을 가집니다.

* 전세권 : 해당 집에 대한 여러 가지 권리를 의미합니다. 대항력, 우선변제권 등 많은 권리를 가집니다. 다만, 전세권의 효력은 전세권 설정을 한 당일부터 발생합니다. 임차권은 기존에 가지고 있던 권리들을 유지시키는 기능이 있지만 전세권은 그렇지 않아 손해를 볼 수 있습니다. 만약 근저당이 전혀 없는 상태에서 전세계약을 했고, 전세계약기간이 다 되었는데 보증금을 못 받았다면, 전세권과 임차권 중 어느 것을 선택할지 고민을 할 수 있습니다. 권리가 더 많은 전세권을 선택한다면, 근저당이 있는지 다시 한번 확인해야 합니다. 만약, 전세권을 설정하기 전에 근저당이 존재했다면, 근저당보다 전세권이 후순위가 되어서 보증금을 지키기 어렵습니다. 우선순위를 가진 금융기관에서 채무 상환 요구를 하면 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 한편 전세권은 해당 부동산에 대한 권리(물권)이기 때문에 그 집을 경매에 넘길 수 있는 권리를 가집니다. 임차권으로 경매를 신청하려면 보증금 반환 소송에서 승소를 해야 권리를 얻게 되니 조금 불편함이 있습니다. 이렇게 전세권과 임차권은 비슷해 보이지만 기능적 차이가 있기 때문에 신중하게 선택하여야 하겠습니다.