전세보증금을 돌려받기(매운맛)

집행권원의 확보전 준비사항

집행권원이란 쉽게 말해 국가의 힘을 빌려 어떤 일을 강제로 진행시킬 수 있는 권리를 문서의 형식으로 표현한 것입니다. 임대차 계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 집을 경매에 넘겨 금액만큼 보증금을 돌려받는 방법이 있습니다. 경매신청을 하기 위해서는 경매를 신청할 수 있는 권리가 있어야 하는데, 이 권리를 부여해주는 문서가 집행권원입니다. 또는 임차보증금 반환 소송을 통해서 확정판결을 받는 방법이 있지만 이 방법은 비용과 시간이 많이 들어갑니다.

집행권원을 확보하기 위해서는 다음의 과정에 따라 일을 진행해주시면 되겠습니다.

:: 내용증명

집주인이 전세계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세계약 사실과 계약이 종료되어 받아야 할 보증금이 얼마라는 내용이 담긴 문서를 발행하여 보증금 반환을 독촉할 수 있습니다. 단, 집주인이 거주하는 곳을 알아야 하고, 본인이 직접 수령해야 하는 등기의 형식이기 때문에 전달이 잘 안 되는 경우가 발생합니다.

:: 가압류 신청

집주인이 보증금을 돌려주지 않는 이유는 여러 가지가 있겠지만 "수중에 돈이 없다"라는 단 한 가지 이유로 수렴합니다. 그 원인을 살펴보면 고의적인 경우도 있지만, 대출능력이 되지 않을 수 있습니다. 만약 고의적인 부분이 있다면 집주인의 동산이나 부동산에 대한 가압류를 신청하여 강제집행의 준비를 해둘 수 있습니다. 가압류라는 것은 돈(현금)이나 물건(동산/부동산)을 빼돌릴 수 없도록 묶어두는 역할을 합니다. 후에 강제집행을 하는데 돈도 없고 물건도 없으면 보증금을 대신할 돈을 회수하기 어렵기 때문입니다.

 

지급명령 신청

지급명령은 보증금을 받아야 하는 임차인(채권자)이 법원에 신청하여 집주인(채무자)에게 보증금 지급을 명하는 재판을 말합니다.(민사소송법 제462조) 임차인이 법원에 출석하지 않아도 되며, 적은 비용으로 일을 처리할 수 있습니다. 다만, 상태 방이 지급명령에 대해 이의신청을 하게 되면 통상의 소송절차로 이행됩니다. 그러므로 집주인이 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있음을 인정하고 있는 전제하에 신청하는 것이 좋습니다.

임차인은 집주인이 살고 있는 주소지를 관할하는 법원에 가서 지급명령 신청서를 작성합니다. 신청서에는 집주인과 임차인의 이름, 집주인의 주소, 청구금액, 청구금액의 근거를 기재하도록 되어있습니다. 법원은 지급명령 신청서를 받으면 서면으로 심리를 진행합니다. 지급 결정이 되면 지급명령 정본으로 집주인에게 보냅니다(송달). 그러나 이 방법 역시 집주인의 주소가 정확하지 않아 지급명령이 전달되지 못하면, 일정기간 주소를 변경할 수 있도록 기간을 주는데, 주소변경을 못하고 시간이 지체되면 지급명령 신청이 취소됩니다. 집주인이 일부러 다른 곳에 실거주한다면서 피해 다니면 전달이 될 수 없는 것입니다.

만약 지급명령 정본이 집주인에게 도착했고, 집주인이 2주 안에 이의신청을 하면 법원은 이의신청에 대해 검토를 하고, 부적법하다고 판단이 되면 각하할 수 있지만, 집주인이 다시 항고를 할 수 있습니다. 이의신청이 적법하다고 판단되면 지급명령은 효력이 없고 소송을 신청한 것으로 간주됩니다. 임대인이 이의신청을 하거나 임차인이 소 제기 신청을 한 경우, 법원이 직권으로 소송에 부치는 경우에는 지급명령 신청한 때를 소를 제기한 때(소송을 신청한 때)로 간주합니다. 한편 2주 안에 이의신청을 하지 못한다면 지급명령이 확정되고 임차인은 강제집행을 할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 이는 지급명령이 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문입니다.(민사소송법 제474조)

지급명령이라는 것은 독촉절차입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 압박하기 위해서 많이 사용되는 방법입니다. 지급명령은 비용 지급을 목적으로 변론이나 판결 없이 법원이 채무자에게 지급명령을 보내고 채무자가 이의신청을 하지 못하는 경우 지급명령을 집행권원으로 하여 강제집행을 할 수 있게 도와줍니다. 한편 집주인이 이의를 신청한다면 지급명령은 취소가 되지만 보증금 반환 소송으로 넘어가니 집주인으로서는 상당한 압박을 받게 됩니다.

지급명령은 일반소송에 비해 비용이 저렴합니다. 인지대는 1/10이며, 송달료는 15회분 -> 4회분(1명)으로 3만 원 정도 발생합니다. 단, 주의해야 할 것은 관할 법원을 잘못 알거나, 신청취지를 잘못 작성하거나, 정보를 잘못 입력해서 송달에 어려움이 생기지 않도록 해야 합니다.

 

신청방법은 검색 포털사이트에서 "대법원 전자소송"으로 검색하여 홈페이지로 이동합니다. 서류제출 - 민사소송 - 지급명령(독촉) 신청 - 지급명령 신청서로 들어갑니다. 페이지에서 필요한 정보가 빈칸으로 되어있으니 빈칸을 다 채우시고 청구취지를 정확하게 적으면 되겠습니다. 로그인이 필요한 서비스이니 공인인증서 확인해야겠습니다.

 

지급명령과 비슷한 방법으로 공증을 받는 방법이 있습니다. 계약서에 강제집행을 당해도 괜찮다는 내용을 명시하고 공증을 받으면 강제집행을 할 수 있습니다. 그러나 지급명령이든 공증이든 중요한 것은 강제집행이 가능하다고 해서 보증금을 무조건 받을 수 있는 것은 아닙니다. 집주인에게 돈으로 바꿀 수 있는 재산이 있어야 가능합니다. 집주인이 마음먹고 배 째라는 식의 태도를 보이며 재산을 빼돌리면 나중에 강제집행할 수 있는 동산이나 부동산이 없어 아무것도 돌려받지 못하게 됩니다. 이를 방지하기 위해서 가압류나 가처분 신청을 하게 됩니다. 가압류나 가처분 신청은 채무자의 재산의 이동을 묶어두는 효과가 있습니다. 이에 대해서도 자세히 알아보고 대비하는 편이 좋겠습니다.

 

민사조정 신청(주택임대차 분쟁조정제도)

민사조정제도는 판결에 의하지 않고 조정 절차에 따라 당사자들의 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시, 당사자의 자주/자율적 분쟁해결을 존중하면서 분쟁을 해결하는 제도입니다. 집주인으로부터 보증금을 받지 못했을 경우 소송 전에 할 수 있는 간이형 민사소송절차입니다.

:: 조정 과정

임차인은 집주인의 주소지를 관할하는 법원에 민사조정신청서를 제출할 수 있습니다. 조정신청서에는 신청취지와 분쟁 내용을 명확히 기록해야 하고, 증거서류를 동시에 제출해야 합니다. 이후 법원에서는 조정기일을 정하여 집주인과 임차인에게 통보를 합니다. 신청인이 조정기일에 두 번 출석하지 않으면 조정신청은 취하된 것으로 간주합니다. 상대방이 출석하지 않으면 조정담당 판사가 직권으로 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있습니다. 이것도 당사자는 2주의 기간 동안 조정사항을 받아들이거나 불복할 수 있습니다. 불복할 경우 소송으로 이행됩니다. 조정기일에 출석하면 해당 사건에 대한 합의를 권고받는 심리를 받습니다. 당일 당사자간 합의가 있으면 조정이 성립되고, 합의내용을 조서에 기재합니다. 조정조서의 내용은 재판상 화해와 같은 효력이 있으며, 동일한 내용의 판례가 있는 경우 해당 판결과 동등한 법적 효력이 부여됩니다. 만약 상대방이 조정 조항에 정한 의무를 이행하지 않으면 조정조서에 기하여 강제집행을 할 수 있습니다. 한편 조정이 성립되지 않는다면 그것으로 사건이 종결됩니다. 결과적으로 임차인이 민사조정신청을 했으나 조정을 하지 않는 결정, 조정의 불성립, 조정에 갈음하는 결정에 이의신청을 한 경우에는 소송을 신청한 것으로 간주합니다.

 

소액사건 심판

보증금이 3,000만 원 이하인 경우 임차인은 보증금 회수를 위해 소액사건 심판을 신청할 수 있습니다. 다른 민사사건보다 간편하게 소를 제기하고 소송을 수행할 수 있습니다. 소장이 접수되면 즉시 변론기일을 지정하며 1회의 변론기일로 심리를 마치고 선고를 합니다. 여기에서 법원이 이행권고 결정을 하게 되면 변론기일이 즉시 지정되지 못합니다. 이행권고 결정이란 피고에게 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 내용입니다. 단, 독촉절차나 조정절차에서 소송으로 이행된 경우는 이행권고 결정을 할 수 없습니다. 이행권고 결정은 집주인이 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 따라서 조정에서 불성립으로 소송이 진행된 경우 이행권고 결정 없이 바로 심리에 들어갑니다.

 

약속어음 공증

집주인이 임차인에게 임차보증금의 반환을 약속하면서 어음을 발행할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 어음에 공증을 받아두는 편이 안전합니다. 공증을 받은 약속어음은 공적인 증거력이 인정되어 분쟁을 방지하는 역할을 할 수 있습니다. 집주인과 임차인은 공증기관을 방문하거나 지방경찰청의 지청을 방문하여 공증을 받을 수 있습니다. 공증을 받은 약속어음에는 강제집행을 할 수 있다는 내용이 기재된 공정증서가 첨부됩니다. 이는 집행권원으로써 집행력이 있으므로 임차인은 공증기관에서 집행문을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다.

 

보증금 반환청구소송

임대차기간이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차주택의 퇴거를 불문하고 보증금 반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 지급명령이나 조정 등의 간이 절차에서 보증금을 돌려받지 못한 경우 최후의 수단으로 소송을 할 수밖에 없습니다. 임차인은 본인의 주소지나 집주인의 주소지를 관할하는 법원에 보증금 반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 다행히도 보증금 반환청구소송은 임차보증금이 3,000만 원을 초과하더라도 소액사건의 정차에 따라 신속하게 진행이 됩니다. 소장이 법원에 접수되면 집주인에게 소장의 부본을 송달합니다. 판사는 변론기일을 정하고 1회 만에 심리를 종결합니다. 판결 선고는 변론종결 후 될 수 있습니다. 판결문에는 집주인에게 보증금 반환 의무를 기재하는데, 이를 불이행하는 경우 확정판결에 기하여 강제경매를 신청할 수 있으며, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 그리고 소액임차인의 경우 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 

 

전세보증보험에 가입해도 보증금을 돌려받지 못할 수 있다?

전세보증금 보증보험에 대해서 알아보는 분들이 많습니다. 저도 전세로 거주하고 있기 때문에 이것저것 정보를 모으고 있습니다. 보증금을 제때 돌려받고 싶은데 지인 중에서 보증금을 받지 못하는 경우가 발생해서 법적 대응까지 고민을 하고 있을 정도로 전세로 임대차 계약을 하는 방법이 리스크가 크다는 것을 체감하고 있는 요즘입니다. 피 같은 전재산. 전세보증금을 잘 돌려받으려면 어떻게 해야 하는지 백방으로 찾아보았지만, 모두들 같은 이야기를 하고 있습니다. 전입신고와 확정일자로 우선변제권과 대항력을 갖추는 것. 임차권 등기 명령으로 채권을 가지고 있을 것. 또는 전세권 설정으로 물권을 가지고 있을 것. 마지막으로 전세보증보험에 가입할 것이 있습니다. 전세보증보험은 임대차 계약이 만료되었는데도 임차보증금을 받지 못했을 때, 1개월 뒤부터 보증이행을 신청하여 보증금을 받을 수 있습니다. 따라서 안전하다고 생각하기 쉬운데, 날벼락과 같은 정보가 있습니다. 바로 면책조항이라는 것이 있습니다. 보증보험공사에서는 몇 가지 상황에서 보증이행을 할 수 없습니다. 그렇지만 어렵지 않습니다. 바로 기본 중의 기본이기 때문입니다.

[전입신고, 확정일자, 점유]

전세보증금 보증보험에 가입하기 위한 조건으로 전입신고와 확정일자가 있습니다. 이는 우선변제권과 대항력에 해당하므로, 보험공사에서 임대인에게 돈을 받아해는 권리에 해당합니다. 따라서 보험공사로부터 보증금을 받을 때까지는 전입신고, 확정일자, 점유상태를 유지해야 하겠습니다.

만약 해당 건물에서 다른 지역으로 이사를 해야 한다면 임차권 등기를 할 수 있습니다. 임차권 등기는 해당 건물에 임차인 누구가 임대차 계약한 사실이 있었고, 변제받지 못한 금액이 얼마인지 등기부등본에 기재하는 것입니다. 이 과정은 보증보험공사로부터 보증금을 받기 위한 절차의 하나이기 때문에 미리 해 두는 것은 문제가 되지 않으며, 대항력과 우선변제권을 유지시켜주기 때문에 권리상 아무 이상이 없습니다.