보증금 못 받았는데 이사를 가야하는 경우의 대책

목차
:: 전세 계약하면 꼭 해야 하는 것
:: 보증금 못 받았는데 이사를 가야 하는 경우의 대책
:: 보증금 돌려받는 최선의 방법
:: 전원세 계약을 하기 전에 알아두어야 할 것

 

보증금 못 받았는데 이사를 가야 하는 경우의 대책

 전세계약을 하면서 보증금을 제때에 받지 못하는 경우는 흔히 발생하는 일입니다. 집주인은 다음 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 억지를 부리기도 합니다. 왜냐하면 집주인은 전세 보증금을 그대로 보관하지 않고 다른 곳에 사용했기 때문에, 보증금을 돌려줄 현금이 없습니다. 전세보증금을 받기 위해서는 이 집에서 계속해서 거주함으로 세입자의 권리를 주장해야 합니다. 퇴거를 하지 않으면 임대차 계약은 묵시적 계약갱신으로 처리되며 계속해서 해당 주택을 점유할 권리가 주어집니다. 하지만 거리가 먼 회사에 취직이 되어 회사 근처로 이사를 해야 하거나, 다른 곳에서 살아야 하는 어쩔 수 없는 경우가 있습니다. 그러나 새 지역에 전입신고를 하면 대항력과 우선변제권을 잃어버리게 됩니다. 이런 경우 임차인을 보호하기 위한 제도가 바로 “임차권 등기명령”이라는 것입니다.

 

:: 임차권 등기명령

 주택임대차 보호법 제3조의 3. 전세기간이 끝났는데 보증금을 받지 못하고 있다면, 게다가 다른 지역으로 이사를 가서 전입신고를 해야 하는데, 전입신고를 하면 지금까지 유지하고 있던 대항력을 잃어버릴 것이 염려될 수 있습니다. 임차권 등기명령은 주택에 대한 이력이 담긴 등기부등본에 "000가 세입자로 언제부터 언제까지 전세계약을 했었고, 아직 받지 못한 보증금은 얼마입니다."라는 기록을 남기는 것으로, 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 방법입니다. 전입신고와 확정일자를 이미 받았다면 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 유지시켜주고, 그렇지 않다면 등기명령을 하는 당일부터 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다. 임차권 등기명령에 소요된 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 그리고 그 집에 살지 않는다면(기존에 월세를 내고 있었다면) 월세를 내지 않을 권리도 있고, 집주인이 보증금을 늦게 주는 것에 대한 지연손해금 채권이라는 것도 갖게 됩니다. 단, 임차권 등기명령을 진행하면 대항력을 가지고 우선변제권을 가질 수 있지만, 최우선변제권은 가질 수 없습니다.

 

:: 최우선 변제권

 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 적은 금액으로 세 들어 사는 사람을 소액임차인이라고 합니다. 이들을 위한 배려로 최우선적으로 보증금 중 일부를 돌려주는 권리를 말합니다. 경매나 공매에서 낙찰된 가격의 절반의 범위 내에서 변제를 해 줄 수 있습니다. 아무리 소액임차인보다 순서가 앞서는 권리자들이 있다고 해도 0순위로 변제를 받게 해주는 복지 차원의 제도입니다. 단, 최우선변제권을 가진 사람이 여러 명이라면 낙찰가의 절반을 균등 분배하기 때문에, 보증금 전부를 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다.

 

최우선변제 가능금액(주택임대차 보호법 시행령 제10조)

지역	임차보증금(전세보증금)	변제금액
서울특별시	1억 5천만 이하	5000만
과밀억제권역	1억 3천만 이하	4300만
광역시	7천만 이하	2300만
기타	6천만 이하	2000만

 예를 들어보겠습니다. 서울에 살면서 전세보증금이 1억이 들었는데, 어떤 상황에 의해 집이 경매로 넘어가고 낙찰된 금액으로 분배를 하게 되는 상황이 벌어졌습니다. 임차보증금이 1억 5천 이하이기 때문에 소액임차인에 해당하고, 최우선변제권이 있기 때문에 일단 5천만 원은 다른 채권자들보다 우선적으로 돌려받습니다. 그러나 소액임차인이 여러 명인 경우에는 이것도 다 돌려받기 힘들 수 있습니다. 그리고, 나머지 5천만 원은 상황에 따라서 못 받을 수도 있습니다. 더 중요한 것은 최우선변제 가능 금액은 몇 차례의 법 개정이 있었고, 근저당이 발생한 시점의 기준금액이 적용되기 때문에, 위의 표와는 금액이 다를 수 있습니다. 위의 표에는 서울에서 5천만 원까지 변제를 받을 수 있다고는 하지만, 근저당 설정이 10년 전에 있었고, 약 10년 전 기준이 2500만 원이었다면, 2500만 원만 변제받을 수 있다는 것입니다.

 

 이렇게 보증금은 받지 못했지만 이사를 가야 하는 경우 "임차권 등기명령"을 통해서 가지고 있는 권리는 유지하면서 이사를 할 수 있습니다.