전세 계약하면 꼭 해야 하는 것

 임대차 계약이라는 단어는 일상생활에서 잘 사용되지 않습니다. 그래서 이런 단어를 보면 어색하다는 느낌을 갖는 것이 일반입니다. 그러나 전세보증금을 되돌려 받지 못하는 경우와 같이 억울한 경험을 하게 되면 어떻게 해결하면 좋을지 고민을 하면서 여러 가지 자료를 찾아보게 됩니다. 그러면서 한 번쯤은 검색하는 것이 바로 [임대차 보호법] 일 것입니다. [임대차 보호법]은 전세나 월세로 살고 있는 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문에, 보호를 받기 위한 준비를 잘해두어야 여러분의 귀중한 자산을 보호받을 수 있습니다. 저는 [임대차 보호법]에 대해서 어려워하시는 학생, 직장인들에게 도움을 드리기 위해 이 글을 작성하였습니다.

 

 이런 단어에 대해서 알고 계십니까? 전입신고, 확정일자, 전세권 설정, 보증보험, 임차권 등기명령, 대항력, 우선변제권, 등기부등본, 소액임차인, 최우선변제권 등. 이 단어에 대해서 잘 모르거나 설명을 하기 어렵다면, 이 글을 읽은 후에는 잘 이해하고 타인에게 설명도 해 줄 수 있을 것입니다. 전세/월세 모두 보증금을 집주인에게 지불하고 퇴거 시 돌려받는 구조를 갖기 때문에 편의상 전세계약을 기준으로 작성했습니다. 글의 내용은 다음과 같습니다.

목차
:: 전세 계약하면 꼭 해야 하는 것
:: 보증금 못 받았는데 이사를 가야 하는 경우의 대책
:: 보증금 돌려받는 최선의 방법
:: 전원세 계약을 하기 전에 알아두어야 할 것

 

전세 계약하면 꼭 해야 하는 것

 흔히 전세계약을 준비한다면 전입신고와 확정일자가 중요하다는 것을 알고 있을 것입니다. 전입신고와 주택을 점유하면 대항력을 갖게 되며, 확정일자 도장을 계약서에 찍어두면 우선변제권을 갖게 됩니다. 여기에서 잠시 전입신고, 확정일자, 대항력, 우선변제권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

:: 전입신고

 동사무소 / 주민센터에 본인이 해당 지역의 주민이 되었음을 전산으로 등록합니다.

 

:: 확정일자

 주택임대차 보호법 제3조의 6에 의거, 전세계약이 정상적으로 체결되었음을 동사무소 / 주민센터에 확인을 받았다는 표입니다. 전세계약서에 도장을 찍어주는데, 이 날짜를 기준으로 우선변제권을 얻게 됩니다.

 

:: 대항력

 주택임대차 보호법 제3조에 의거, 주택을 인도받고 주택을 점유하면서 전입신고를 마치면 대항력이 생깁니다. 대항력이 있다는 것은 전세계약서 기준으로 해당 주택에 거주할 수 있는 권리가 있어서 법적으로 보호를 받을 수 있음을 의미합니다. 단, 대항력은 근저당 발생일보다 빨라야 효과가 있습니다. 예를 들어, 전세계약을 하기 전에 이 집에 대해서 상세하게 알아보지 않고 계약을 해버렸습니다. 전입신고를 했고 확정일자도 받았고, 이 집에서 잘 살고 있었는데, 어느 날 이 집이 경매에 넘어갔다는 것을 알게 되었습니다. 대항력을 가졌기 때문에 경매 낙찰된 사람(경락인)한테 보증금을 되돌려 받을 수 있다고 믿었습니다. 그러나 그 대항력이 인정받지 못했습니다. 경매를 신청한 금융기관에서는 전세계약 전에 집주인한테 돈을 빌려줬기 때문입니다. 금융기관에서 돈을 빌려준 날짜가 대항력을 갖춘 날짜보다 빠르면 대항력을 인정받을 수 없습니다.

 

:: 근저당

 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸음을 부동산 등기부등본에 기록해 놓는 것을 근저당 설정이라고 합니다. 나중에 돈을 빌려준 금융기관에서 채무상환을 요구했을 때 집주인이 상환을 하지 않는다면, 그 집을 경매에 넘겨서 채무를 강제로 이행시킬 수 있는 힘을 부여합니다. 경우에 따라서 집주인의 물건도 강제로 경매를 진행할 수 있습니다. 그러므로 전셋집을 구할 때는 부동산 등기부등본을 열람해서 근저당 설정이 있는지 자세히 살펴보아야 합니다. 그리고 이미 삭제된 근저당권이나 전세권에 대해서도 살펴봄으로 이 집주인이 채무 불이행을 하지 않는지 판단해야 합니다. 과거에 채무불이행 이력이 있다면 앞으로도 그러할 가능성이 높습니다.

 

:: 우선변제권

 주택임대차 보호법 제8조. 주택을 담보로 한 대출이 있는지 확인을 했고(근저당 확인), 전세계약 당일에 전입신고도 하고 주민센터에 가서 확정일자 도장도 받았다면, 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다. 그러나 아직 전세보증금은 안전하지 않습니다. 우선변제권은 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 권리가 맞습니다. 그러나, 무조건 우선적으로 돌려받는다기보다는 일찍 줄을 섰다는 의미에 더 가깝습니다. 우선변제권은 대항력을 갖춘 사람이 확정일자를 받음으로 얻을 수 있는데, "확정일자"보다 근저당 설정일이 빠르면 근저당권자가 먼저 배당을 받고, 그다음 순서에 배당을 받기 때문에 얼마만큼 보증금을 돌려받을지 알 수 없습니다. 이런 이유로 전세계약 당일까지 등기부 등본을 열람해서 근저당을 확인하고, 확정일자를 가능한 빠른 날짜(잔금 당일)로 받아야 안전합니다. 이렇게 하면 배당을 1등으로 받을 수 있으니 전부 돌려받을 확률이 높아집니다.

 

 결론적으로, 전세계약을 할 때는 대항력과 우선변제권을 갖기 위해서 전입신고와 확정일자를 반드시 기억해야 합니다.

보증금 못 받았는데 이사를 가야 하는 경우의 대책은 다음 글에서 계속됩니다.