요즘에 전세보증보험이 의무라는 말이 있어 관심이 집중되고 있습니다. 전세보증보험은 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못했을 때, 보증보험공사에서 임차인에게 전세보증금에 대한 채권을 매입함으로 임차인에게 채권금액만큼을 지급하는 방식으로 보증금 반환을 보증해주는 보험상품입니다. 그런데 세입자의 상황이 사람마다 다르기 때문에 보증보험공사에 문의전화를 하게 되는데, 이 일을 좀 덜어드리고자 제가 전화 상담한 내용을 공유드리고자 합니다.
사례 1번은 묵시적 계약갱신 상황에서 보증보험 가입에 관련된 내용이고, 사례 2번은 전세권 설정 상태에서의 보증보험 가입에 관한 내용입니다.
사례 1
Q. 아파트에 거주 중입니다. 묵시적 계약갱신을 해도 보증보험에 가입이 가능한 것으로 알고 있는데, 기간은 2년으로 계산이 될까요?
A. 네. 말씀하신 대로 2년 기간으로 가입이 됩니다.
Q. 묵시적 계약갱신이 되었는지는 어떻게 확인하시나요?
A. 임대인께 유선으로 확인을 합니다.
Q. 묵시적 계약갱신은 부동산법상으로 임차인이 계약해지 의사를 밝히면 3개월 뒤부터 나갈 수 있는데, 보증보험은 어떻게 처리가 되나요?
A. 묵시적 계약갱신에 대해서는 임대차 계약해지의 효력이 발생한 시점으로부터 1개월 뒤부터 보증이행 신청을 할 수 있습니다.
Q. 그렇게 되면 2년 기준으로 지불했던 보험료는 어떻게 되나요?
A. 기간을 일할 계산하여 환급해드립니다.
사례 2
Q. 묵시적 계약 연장이 진행 중인데, 전세권 설정이 되어있습니다. 전세권 설정이 전입신고와 확정일자의 효력을 지속시키는 것으로 알고 있는데 이 상황에서 보증보험가입이 가능한가요?
A. 전세권이 설정되어있으면 중복으로 처리되어 가입을 하실 수 없습니다. 전세권 설정을 하시기 전에 전입신고와 확정일자를 받으셨을까요?
Q. 네
A. 그렇다면 전세권을 보증보험공사로 이전한다는 조건으로 가입이 가능합니다.
Q. 전세권을 이전한다면 지금까지 유지하고 있던 전입신고와 확정일자의 효력을 유지할 수 있을까요?
A. 해당 문의에 대해서는 답변드리기 어렵습니다. 법률공단 132번에 문의 바랍니다.
Q. 다른 아파트 입주에 필요한 대출을 위해서 해당 아파트로 전입신고를 했습니다. 이 상황에서도 보증보험가입이 가능할까요?
A. 다른 곳에 전입신고를 하셨다면 보증보험가입이 어렵습니다.
전세계약갱신 방법에 대해서 더 알고 싶다면?
합의에 의한 계약 갱신
임대차가 만료될 즈음에 임대인과 임차인은 계약조건을 변경하거나, 기간을 변경하는 등 1) 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 2) 동일한 조건으로 합의계약을 할 수 있습니다. 이는 임대차가 완전히 종료된 후에 새로 계약하는 임대차 재설정과 다르며, 임대차 연장과 다릅니다. 합의 갱신의 효과는 합의 내용에 따라 다릅니다. 임차보증금을 증액하는 경우에는 확정일자를 받아야 우선변제권을 가질 수 있습니다.
묵시적 갱신
임대인이 임대차 종료 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 또는 계약조건을 요구를 하지 않으면, 임대차 종료 시점부터 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 동일합니다. 만약 임차인이 차임(월세)을 2회 이상 연체하거나 임차인으로서의 의무를 위반한 경우 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다. 묵시적 갱신은 임대차 계약 조건과 보증금, 차임 등이 모두 이전과 동일하며 기간은 2년간 연장된 것으로 간주합니다. 그러나 임차인은 2년간의 기간을 주장할 수도 있으며, 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 계약해지를 통지한 후로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
계약갱신요구권
임차인은 최초 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약조건은 이전과 동일한 것으로 간주하나 차임과 보증금은 차임 등의 증감 청구권에 의해 변경될 수 있습니다. 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대해서도 적용됩니다.
임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우
1) 임차인이 2회분 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓말이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 주택을 손상시킨 경우
6) 임차한 주택이 무너지거나 재건축되어 목적을 달성하지 못하는 경우
7) 임대차 계약 당시 공사계획을 고지했으며 이 계획에 따라 이행하는 경우
8) 주택이 붕괴(멸실)되는 안전상 문제가 있는 경우
9) 철거, 재건축이 이루어지는 경우
10) 임대인이 실거주하는 경우(직계 존*비속 포함) : 임차인이 입은 손해액을 배상해야 합니다.
11) 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 사유가 있는 경우
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