전세사는데 경매 넘어간 것에 대하여

확정일자 : 낙찰액을 배당받을 권리
최우선변제권 : 전입신고와 확정일자 필요. 소정의 금액만큼 우선적으로 받을 수 있는 권리

배당순서
확정일자의 순서에 연관이 있음
그러나 모든 권리보다 앞서는 것이 있으니
1. 경매비용
2. 밀린 세금
3. 직원에게 주지 못한 월급 3개월치
그 다음에야 비로소 선순위 임차인 즉 확정일자가 가장 빠른 세입자가 배당을 받는다

1순위 임차인은 전입신고만 해도 보증금을 돌려받을 권리를 갖는다. 확정일자가 있으면 배당으로 일부 받고, 나머지는 낙찰자에게 받는다. 확정일자가 없어도 낙찰자에게서 모두 돌려받는다.

1순위가 아닌 임차인은 확정일자가 있어야한다. 확정일자가 곧 배당받을 권리이기 때문이다.

확정일자가 없다면, 배당요구 종기일 이라는 날짜 전까지 확정일자를 받으면 인정이 된다.

경매 낙찰자가 잔금을 지불한 후 1개월 후 부터 배당이 시작된다.

근저당과 1순위 세입자의 확정일자 중 빠른 날짜가 먼저 배당을 받는다.

아파트 전세로 계약한 상태라면 세입자는 1명이므로 근저당 날짜와 세입자의 확정일자만 비교하면 된다. 세입자의 확정일자가 먼저라면 경매 낙찰자가 보증금을 돌려줄 의무를 갖는다. 반대로 근저당 날짜가 더 빠르다면 세입자는 배당을 받게 된다.
1순위 세입자. 다른말로 선순위 임차인은 경매 낙찰금액에서 배당을 받고, 잔금을 경매낙찰자(경락자)에게 받을 수 있다. 만약 낙찰자가 돈을 못준다고 하면 선순위 임차인은 그 집에서 계속해서 거주할 수 있는 권리를 갖는다.


1순위 세입자를 제외하면 배당밖에 받을 수 있는 것이 없으며, 배당도 얼마를 받을지 알기 어렵다. 심지어 배당금이 소진되면 아무것도 받을 수 없다.


전세계약을 하고싶은데 집주인에게 근저당이 있는경우?
세입자가 건내준 전세보증금으로 근저당을 없앨 것을 요구하는 근저당 말소 특약이 있다. 이 방법을 사용해서 선순위 임차인이 되는 것이 좋다.

000공사의 근저당권은 잔금시 전액 상환하여 말소한다.

후순위 임차인은 전세보증금을 다 돌려받지 못하는데, 받지 못한 금액은 낙찰자가 아닌 원래 집주인에게 요구해야한다. 그쯤 되면 집주인은 배째라 라고 하기 때문에 보증금 반환 소송을 진행해야한다. 법원에서 판결문이 나오고 집주인에게 보증금 반환 명령이 나오지만, 돈 없다고 버티면 아무것도 받지 못한다. 그러나 판결문을 계속 들고 있고 끝까지 받아내겠다는 의지가 있다면, 언젠가 재산이 생긴 집주인에게 다시 요구할 수 있겠다.

집이 경매에 넘어갔을때의 사연을 잘 기록한 글이 있다.
확인하러 가기


채권추심
선순위 임차인이 경매 넘어간 집을 사는 방법


부동산 정보앱

경매로 월세받는 건물주 되기